夏濤：商業(yè)綜合體項目設計思考

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泛海控股設計總監(jiān) 夏濤

北京來福士廣場

“商業(yè)綜合體”，概念上講是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。

隨著城市的發(fā)展，為什么會有綜合體的出現(xiàn)，想必很多人都思考過。以前的規(guī)劃理論主要是城市分區(qū)理論，即把城市劃分為幾個功能區(qū)，居住、工作、休閑、體育等。但這樣的劃分實際上并沒有為人們創(chuàng)造舒適的生活空間。因為城市活動和人類活動是一個生態(tài)系統(tǒng)，既然是生態(tài)系統(tǒng)就不能簡單化，一個生態(tài)系統(tǒng)應該是很多元的，雜交和共生的，彼此之間相互激發(fā)相互反應的。 

與之相契合的另一個理論就是雜交與共生的綜合體生存發(fā)展理論，即在一個相對壓縮的空間里混合各種功能，形成很多城市節(jié)點，每個節(jié)點都是一個小的綜合體。如果只做一個單一的功能，各個存在因素之間不能相互帶動，整個系統(tǒng)就很難運轉下去。想把商業(yè)項目做好，首先要建立一個穩(wěn)定的系統(tǒng)。就像在一個大魚缸里，如果只有干凈的水草、水和一種魚，這種魚的生存時間也可以想見。如果魚缸內有多種魚類共生，自身的生態(tài)系統(tǒng)做好，它其實可以內部自行運轉循環(huán)，不用每天給魚缸換水和每天對魚進行投喂。這說明只有彼此之間相互作用相互激發(fā)，整個生態(tài)系統(tǒng)和物種才能保持活力。同理在北京做寫字樓最賺錢，但不能大家一股腦都做寫字樓、只做寫字樓，這樣誰也無法很好地發(fā)展下去。

深入理解一個商業(yè)綜合體，你首先要了解這個綜合體是哪個公司做的，業(yè)主做這個綜合體的想法是什么？要打造一個什么樣的東西？在這里我想和大家分享兩個我曾經參與的案例：“北京來福士廣場”和“天津國際貿易中心”。

做來福士項目時我在凱德工作，凱德跟目前國內其他的房地產公司所不同的是，它的最大優(yōu)勢在于全房地產產業(yè)鏈的打造，凱德的理念是：集中、平衡、規(guī)模。集中就是完全集中在房地產領域，平衡是指平衡不同業(yè)態(tài)、不同階段。凱德在產業(yè)鏈方面比較完整，以住宅、商務地產、商用地產、服務公寓、綜合性商城為核心業(yè)務，涵蓋房地產開發(fā)、物業(yè)管理、服務公寓經營等業(yè)務環(huán)節(jié)。

北京來福士廣場

來福士廣場是凱德做綜合體的一個品牌（北京、上海、成都、重慶、杭州、新加坡等地）。凱德做綜合體一般盡量選擇集中在一線城市的最核心地段，臨近重要的交通樞紐。北京來福士位于東直門，是一個很小但很完整、很規(guī)范的商業(yè)綜合體，綜合程度很高，寫字樓、雅詩閣酒店、商業(yè)購物中心這個幾個業(yè)態(tài)之間的關系都很緊密。

現(xiàn)在做商業(yè)綜合體，做實質的景觀是一方面，但另一方面商業(yè)邏輯更重要，否則難以實現(xiàn)當初的規(guī)劃。凱德自身擁有運營商業(yè)中心、酒店和寫字樓的綜合能力，北京來福士地上面積只有不到10萬平米，去年一年的租金就達到3.7個億，可以說是一個很成功的商業(yè)綜合體案例。

關于設計細節(jié)，當初在做這個項目的時候，我們做了很多研究，例如夜景燈光的效果（包括LED燈如何放置）等等，為了保證整個建筑立面到室內、室外的完整性，來福士的園林也是由建筑師設計的。凱德在做綜合體設計時，商場里一般不設柱子，以便保持消費者視線的通透性。地下三四五層是停車場，地上5層高的商場中庭核心是一個水晶狀的懸臂結構——水晶蓮。消防方面，來福士里采用了當初亞洲最長的消防卷簾。衛(wèi)生間的設計也遵循基本的商業(yè)設計原則，無觸碰、無障礙，讓人更方便如廁。商場里還專門設有租戶設計管理部，因為凱德鼓勵每個租戶進行小規(guī)模的不一樣的設計，以便保證商業(yè)綜合體里的變化統(tǒng)一。

我認為做商業(yè)綜合體最核心的有兩點：業(yè)態(tài)組合、交通流線和空間，這兩點把握好就不會犯大的錯誤。除了商業(yè)業(yè)態(tài)的深入研究，綜合體的交通流線也很重要，車怎么進、人怎么進，這些環(huán)節(jié)都是很復雜的。流線最重要的原則是簡潔，要讓人知道身處何地，這樣不論是對消費者還是住戶還是整體的商業(yè)運營都是非常有利的。

來福士的寫字樓是甲級寫字樓，設計規(guī)范非常標準，寫字樓的凈高、層高、電梯的等候時間、溫度、濕度、噪聲、照度等，都要達到國際甲級寫字樓的標準。與之毗鄰的雅詩閣酒店的主要客戶是長期租住的外企高管，因此要求酒店的附屬設施必須很完備，包括健身房、餐廳、游泳館等。我們這個項目做成以后政府很滿意，東二環(huán)一直往南的沿路地帶，都采用了相似的建筑造型設計。

在做一個綜合體時，設計往往并不是最重要的，機電單位的施工能力、設計能力、物業(yè)單位的管理能力這些元素都同等重要。做商場的一個特點就是要不停地改，因此機電方面一定要預留足夠的量，例如空調的電量，實際投入使用后你會發(fā)現(xiàn)永遠都不夠用。

天津國際貿易中心

第二個案例是我最近兩三年參與的項目——“天津國際貿易中心”。“天津國際貿易中心”曾經是天津市最著名的爛尾樓，最早的業(yè)主曾經想把它蓋成中國北方最高的樓，后來由于一些原因被整體收購，并幾經易手。因此它的設計在整個業(yè)態(tài)和布局方面需要做完全修改。

我們面臨的問題是，如何做方案？一個商業(yè)綜合體無非包含寫字樓、公寓、酒店這幾種常規(guī)的商業(yè)業(yè)態(tài)，但在天津，寫字樓的租金非常低，公寓的租賃價格也不高。這一點對于一個商業(yè)綜合項目具有很大難度。但這個項目所在的地理位置很好，位于市中心歷史文化區(qū)的旁邊。我們因此做了很多方案，在公寓和購物中心建筑的整體造型上保持了簡潔現(xiàn)代的風格，在內部做了上下不太對稱的中庭，讓人在很小的空間內能夠擁有一個特別的空間視覺感受。寫字樓方面，鑒于天津辦公樓租賃整體不太景氣的情況下，我們決定做乙級寫字樓，從凈高、層高等方面標準比甲級寫字樓降低一些。

在現(xiàn)代商業(yè)模式的高速變幻和發(fā)展之下，如果不借助其他交通工具，人們的生活方式和生活空間其實不是向外擴大，反而是縮小的，因為生活節(jié)奏太快了。所以要做一個成功的商業(yè)綜合體，必須在狹小的空間內有能滿足各種需求的系統(tǒng)。只有打造了一個穩(wěn)定的生態(tài)體系，之后的商業(yè)運作才會更加順利、如魚得水。