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新年購物熱潮使得商場客流驟增，商場車位也頻頻告急。如果你覺得停車場只是一個停車區(qū)域，與商場的生意沒有直接關(guān)系，那就大錯特錯了。 記者連日走訪諸多商場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場配套停車場的設(shè)計、規(guī)模和商場的生意息息相關(guān)，一個設(shè)計合理、車位充足、管理良好的停車場能為購物中心加分，增加客流，提升銷售，而缺乏規(guī)劃的停車場直接影響商場的業(yè)績。 最妙的是，如果將停車場當(dāng)成一門生意，則其投資回本期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于商業(yè)地產(chǎn)。 A 吐槽 假期去樂和城吃飯，入口排隊近半小時 每逢節(jié)假日，五一商圈各大商場的停車場就僧多粥少，一位難求。元旦假期，市民劉女士和家人開車去樂和城吃飯。中午12時半左右，樂和城停車入口處長長的車隊已經(jīng)排到黃興路上。等了近半個小時才停好車的劉女士深感無奈，“下次要不提早出門，要不就選擇好停車的購物中心?！?/p> 對于寸土寸金的中心商圈來說，商場一般建造年份較早，停車位數(shù)量有限。據(jù)統(tǒng)計，新世界百貨有106個車位、樂和城263個車位、悅方300余車位、王府井370個車位、平和堂500個，開福萬達(dá)廣場最多，能容納1500輛車。6大商場的地下停車位共計3000余個。但是這對于機(jī)動車保有量逾170萬的長沙，日均客流量超過30萬人次的五一商圈來說，停車場車位數(shù)量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致五一商圈的停車矛盾格外突出。 提著買的一大包東西，回去找車卻用了40多分鐘 好不容易找到車位停了車吧，回來卻找不到了，許多車主都有這種經(jīng)歷。市民周女士一次和朋友在萬達(dá)廣場聚會，回來找車卻用了40多分鐘?！拔姨嶂淮蟀鼥|西，腳都走斷，最后實在沒辦法找到保安求助。保安騎電動車載著我去找的?！睂τ谛陆ǖ馁徫镏行膩碚f，停車場面積大、車位足，但停車場標(biāo)識不清晰導(dǎo)致了找車難。 此外，在近日長沙晚報官方微信關(guān)于商場停車場的微調(diào)查里，許多市民紛紛吐槽：悅方的地下停車場出入口在一起，而且路窄坡陡，進(jìn)出停車場就像上了賽車道一樣刺激，墻上早已留下車輛刮擦的道道傷痕；樂和城地下停車場同樣出入并行，中間隔著一個柱子，而且要經(jīng)過兩個直角轉(zhuǎn)彎，考驗車技；王府井停車場光線昏暗，而且通風(fēng)不好氣味難聞；奧克斯廣場停車場到處漏水…… “停車場的這些問題，歸根結(jié)底是建設(shè)時節(jié)約成本?！币患屹徫镏行牡母邔又芟壬硎?，部分購物中心為了節(jié)省成本或不重視停車場的建設(shè)，致使停車場在設(shè)計上產(chǎn)生硬傷，還可能存在標(biāo)識、路線等設(shè)計不合理問題，客戶體驗性非常差。 B 設(shè)計 好的停車場可帶來高端客源，甚至增加客戶黏性 家住河西的蘇先生平時最喜歡去步步高廣場購物，原因很簡單，那里的停車場好停車。電子屏顯示，紅燈是滿位，綠燈是空位，各區(qū)剩余車位一目了然，沿著綠燈指示，即可輕松找到空位；香蕉、蘋果和西瓜，立柱上用水果標(biāo)識區(qū)分，區(qū)域簡單直觀，連孩子都記住了；聲控感應(yīng)燈隨著小車的移動逐一亮起，環(huán)保又便捷。這家2011年開業(yè)的購物中心是步步高集團(tuán)在長沙的首個自有物業(yè)。步步高廣場市場部經(jīng)理鐘欣介紹，智能停車系統(tǒng)是由國內(nèi)專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計的。 不要以為停車場是商業(yè)配套服務(wù)就忽視它，周末購物中心人流量大且集中，一些購物中心的停車場往往因停車位不夠用、服務(wù)不到位或設(shè)計等問題而流失大量有消費力的客源。在湖南商學(xué)院教授尹元元看來，“設(shè)計合理、服務(wù)周到的停車場會吸引很多駕車消費者，要知道駕車者中有不少高端客戶，一個好的停車場可以為購物中心帶來高端客源，甚至增加客戶黏性。這可能比為了吸引人氣舉辦花費巨大的活動來得更加有效。” 停車場須在建設(shè)前期就規(guī)劃設(shè)計，包括流線、標(biāo)識等多個要素 沃爾瑪山姆會員店歷來以選址嚴(yán)格、對物業(yè)要求高著稱。而長沙首家山姆會員店的設(shè)計者——長沙有色冶金設(shè)計研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與商場需要在建設(shè)前先行做好規(guī)劃設(shè)計一樣，停車場也必須在建設(shè)前期就規(guī)劃設(shè)計，要素包括了車位的規(guī)模、車庫的高度、流線和標(biāo)識等方方面面。 “首先是停車場規(guī)模的規(guī)劃，停車場過小則難以容納，過大則浪費?！备鶕?jù)國際慣例，每100平方米商業(yè)建筑面積提供1個停車位比較合理。根據(jù)《長沙市建設(shè)工程機(jī)動車停車場（庫）配建標(biāo)準(zhǔn)（試行）》征求意見稿，機(jī)動車標(biāo)準(zhǔn)車位配建指標(biāo)中，商業(yè)設(shè)施及配套每100平方米商業(yè)建筑面積不得少于0.9個停車位。顯然，五一商圈的整體車位比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此要求。 車庫的高度和寬度也頗有講究，一般小車停車位標(biāo)準(zhǔn)尺寸為2.5米×5米，立柱間寬度為6米或8.4米。如果低于該尺寸則一般轎車問題不大，可SUV就非常難停。比如8米的立柱之間可以容納三輛轎車，卻無法容納三輛SUV，若停2輛大車則剩下的空間也難以停小車，等于浪費了空間。車道寬度方面，如果是單面停車需5米寬，雙面停車的則至少需6米寬，否則難以轉(zhuǎn)彎。上述一些失敗案例的停車庫就存在轉(zhuǎn)彎車道過窄的問題。 最重要的當(dāng)屬交通流線，與合理的商場動線能激發(fā)人們的消費可能一樣，車庫交通流線合理與否也直接影響客人的回頭率。 C 生意 購物中心停車場回本期大概4至5年 回報率高于商業(yè)地產(chǎn) RET睿意德日前發(fā)布《購物中心停車場報告》顯示，在報告選取監(jiān)測的國內(nèi)42個大中城市中，購物中心停車場車位數(shù)量達(dá)到58.6萬個，停車場建筑面積已達(dá)總商業(yè)建筑面積的30%。據(jù)長沙晚報記者統(tǒng)計，大型商場、購物中心的停車場車位配比遠(yuǎn)低于1∶100的國際標(biāo)準(zhǔn)。做好停車場這門生意，還有很大提升空間。 最直接的“大生意”就是停車費。 按照停車場1平方米造價約2500元計算，一個車位約16平方米，則一個車位的平均造價為4萬元。有業(yè)內(nèi)人士核算認(rèn)為，一般長沙市區(qū)的普通商場停車位是5元/小時，一個車位一天最高限額50元，一年近2萬元。假如將一些公共面積和設(shè)施加入，也就是說，停車場的回本期大概在4至5年，5年后可以進(jìn)入純利階段，與起碼要養(yǎng)8至10年才有望回本的購物中心這類商業(yè)地產(chǎn)項目相比，停車場的投資回報率非常高。據(jù)調(diào)查，開福萬達(dá)廣場的停車年費接近萬元，樂和城地下車庫年費也達(dá)5000元。 購物中心停車場另一項容易被忽略的經(jīng)濟(jì)功能就是其所帶動的延伸產(chǎn)業(yè)。首先是洗車、汽車美容店，這些與汽車直接關(guān)聯(lián)的門店會開設(shè)在租金較低的地下車庫內(nèi)，既降低了租金成本，也獲得了直接的生意。其次，分布在出入口的廣告牌也為停車場增加了收入。 求解 明年五一商圈停車位將增加一倍 目前，長沙市機(jī)動車保有量超過170萬輛，需80萬個停車位，現(xiàn)在長沙只有47萬個停車位，還有33萬個缺口。市委市政府成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了長沙市整體規(guī)劃。按照規(guī)劃，長沙市到2020年要有130萬個停車位，還需要建設(shè)80萬個停車位。 尤其中心商圈停車位不足的矛盾日益凸顯。但是凡事都有雙面，在傳統(tǒng)商業(yè)項目因車位抱憾時，城市中心邊緣以及社區(qū)商業(yè)項目也因有充足的車位而興起?！半x去的人流”正好為一些商家提供了“出口”，將來商業(yè)地產(chǎn)的競爭同樣也是停車位的競爭。 未來，隨著新建城市綜合體的建成，這個難題或許將有所緩解。今年即將開業(yè)的海信廣場，總體量約13萬方，停車位數(shù)量為1300多個。2016年年中將投入運營的長沙國金中心將為市民提供近3000個地下停車位，同時其裙樓的屋頂也可能設(shè)計成屋面停車場。屆時，五一商圈的停車位將增加一倍以上。城南紅星商圈的德思勤城市廣場四季匯購物中心，即將開業(yè)，擁有近萬個車位。今年9月開業(yè)的河西步步高梅溪湖新天地也配套了8000個停車位。 RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心分析師唐蜜認(rèn)為，解決中心商圈停車的矛盾，一方面要增加停車位，另一方面還要提高停車場的使用效率。從硬件軟件配置來看，購物中心采用智能管理系統(tǒng)、智能找車系統(tǒng)、停車APP等，都能有效縮短顧客停車找車、進(jìn)出停車場的時間，從而有效提高停車周轉(zhuǎn)率。從運營管理來看，購物中心可以針對時段差別，利用價格杠桿如采取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式調(diào)節(jié)車流量，從而緩解停車壓力。
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