天津市公租房履約擔保制度探索與實踐

公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）是天津市“十二五”期間重點發(fā)展的保障性住房形式，2011年至2015年間市內六區(qū)、環(huán)城四區(qū)計劃建設并出租公租房10萬套。截至目前，中心城區(qū)已建成16個項目、86萬平方米，為近1.5萬戶中低收入家庭提供了租賃房源。為切實增強承租家庭履約意識、提高合同履約率，天津市從完善公租房申請管理程序入手，探索并推行了公租房履約擔保制度，確保公租房項目良性、可持續(xù)運營。
　　一、制度背景與設計思路
　　天津市公租房履約擔保制度于法有據(jù)。2012年頒布實施的《天津市基本住房保障管理辦法》（津政令第54號）規(guī)定：“簽訂租賃合同前，申請人應當按照規(guī)定繳納租房保證金，提供履約擔保。”《天津市公共租賃住房管理辦法》（津政發(fā)[2013]29號）明確：“申請人應當依據(jù)家庭實際情況，選擇簽訂履約承諾、提供保證人等方式，保證公共租賃住房租賃合同的履行。”
　　天津市公租房履約擔保制度設計思路可概括為：公租房申請家庭可自行選擇提供保證人或者履約承諾方式，特殊情況下可轉換擔保方式，符合條件的家庭可免于擔保。目前，全市公租房承租家庭選擇保證人方式占比50%、選擇履約承諾方式占比30%、免擔保占比20%。
　　二、兩種履約擔保方式的特點
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　　公租房的保證人，是指承租家庭在承租公租房期間，不履行或不適當履行租賃合同規(guī)定的繳納租金義務時，承擔連帶擔保責任代為支付租金的人。保證人應當為法律規(guī)定的具有代為清償債務能力的公民，共同申請公租房家庭成員及法律規(guī)定不能作為保證人的除外。一名保證人僅可以為一個公租房申請家庭提供擔保。公租房申請人應與保證人共同簽訂租賃合同。
　　對在辦理公租房資格申請中選擇保證人方式的家庭，須提供符合條件的保證人并進行公證。根據(jù)《天津市司法局關于申請公共租賃住房辦理保證書公證有關事宜的補充通知》（津司辦發(fā)[2013]80號）等文件規(guī)定，保證人的人數(shù)和收入標準設定為兩個等級：一是公租房申請家庭成員為2人及以下的，保證人僅能為1名，且其收入標準≥3000元人民幣/月；二是公租房申請家庭成員為3人及以上的，保證人可以為1或2名，保證人為1名的，其收入標準應≥4000元人民幣/月，保證人為2名的，其收入標準合計應≥5000元人民幣/月。以公租房承租家庭成員人數(shù)確定保證人數(shù)量，在—定程度上擴大了承租家庭選擇余地，確保保證人擔保能力與承租家庭月租金相匹配。
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　　公租房的履約承諾，是指公租房承租家庭在申請公租房時，承諾履行公租房租賃合同約定，同意在取得《天津市符合公共租賃住房承租條件通知單》后和承租公租房期間不將申請家庭成員名下的私產住房或公產住房出售、置換、贈與。當申請家庭不履行或者不適當履行租賃合同義務時，公租房經營單位可依承諾通過法律途徑處置該房產。
　　對在辦理公租房資格申請中選擇履約承諾方式的家庭，住房保障管理部門將住房保障管理系統(tǒng)房屋驗證中核查出的房產信息傳遞給產權管理系統(tǒng)，產權管理系統(tǒng)自動查詢并返回申請家庭名下房產實時狀態(tài)信息，管理部門通過網絡系統(tǒng)進行標注。已辦理履約承諾的公租房申請家庭，在其房產進行注記操作后無法進行房產買賣協(xié)議網簽。申請人變更擔保方式的，在擔保方式變更完成后，系統(tǒng)解除對該家庭的履約承諾注記。
　　三、履約擔保方式的轉換
　　已選擇履約承諾方式進行擔保的公租房承租家庭，因特殊原因需對名下房產進行交易的，可申請變更擔保方式，重新提供保證人。反之，提供保證人的承租家庭，如有特殊原因也可以變更為履約承諾方式。
　　四、免于履約擔保的情形
　　以下兩類公租房申請家庭可免于履約擔保：
　　一是已取得廉租住房實物配租補貼資格的家庭，可免于履約擔保。
　　二是公租房申請人或者共同申請家庭成員，截至申請公租房之日符合以下條件之一的，可免于提供履約擔保：第一，申請人和共同申請家庭成員已連續(xù)繳存住房公積金1年以上且月繳存額合計500元以上的。第二，住房公積金賬戶余額合計2萬元以上的。
　　五、與履約擔保制度相關的政策措施
　?。ㄒ唬┙ㄔO公租房不良信用管理體系
　　目前天津市已初步建立住房保障不良信用管理體系，對嚴重違反公租房相關規(guī)定的承租家庭，將被錄入天津市住房保障不良記錄管理系統(tǒng)，限制其申請其他住房保障，并不得對名下房屋進行交易，以加大對公租房欠繳租金等失信行為的懲戒力度。
　?。ǘ惩ü夥窟`約司法訴訟渠道
　　天津市通過司法途徑處理公租房違規(guī)家庭事項，已初步建立起與屬地區(qū)法院、中級法院、市高級法院三級法院的協(xié)調聯(lián)動機制。有關法院在受理時采取了有效措施予以支持。在起訴欠租家庭補繳租金方面，采用適用簡易程序和小額訴訟等便捷審理模式，壓縮辦理時限，并通過劃扣住房公積金、銀行存款、工資、租房保證金等途徑落實追繳224戶，追回拖欠租金近百萬元；此外，騰退住房訴訟立案8戶，5戶已判決，3戶執(zhí)行。
　　作者：天津市住房保障管理辦公室 董潔 薛克明 周軼洲