房地產(chǎn)稅究竟會(huì)怎么征收

房地產(chǎn)稅引關(guān)注

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，讓人們看到房地產(chǎn)稅離我們已經(jīng)并不遙遠(yuǎn)了，因而在此時(shí)所有關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述，都會(huì)引起社會(huì)的極大關(guān)注，其中就包括房地產(chǎn)稅該如何征收的內(nèi)容。

從今年3月1日起，國土部正式啟用新的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證，計(jì)劃在今年內(nèi)全國都要實(shí)現(xiàn)新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的使用，不動(dòng)產(chǎn)登記全面提速。業(yè)界普遍認(rèn)為，該政策的實(shí)施去除了征收房地產(chǎn)稅的重大技術(shù)障礙。因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)人看來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著房產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)，一聯(lián)網(wǎng)就能查清房產(chǎn)，這相當(dāng)于為房地產(chǎn)稅的開征提供了必要條件。“不動(dòng)產(chǎn)登記制度其實(shí)就是為房地產(chǎn)稅的征收鋪路。”有人甚至如此認(rèn)為。

業(yè)內(nèi)專家學(xué)者也認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施已經(jīng)邁出了非常重要的一步。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，房地產(chǎn)稅的推出需要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、隊(duì)伍專業(yè)化、出臺(tái)立法細(xì)則等三大步驟，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施實(shí)際上已經(jīng)讓產(chǎn)權(quán)確認(rèn)環(huán)節(jié)有了技術(shù)基礎(chǔ)，邁出了第一步。

因此就在此時(shí)，專家對(duì)房地產(chǎn)稅如何開征的表述，立刻引起社會(huì)極大關(guān)注。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康在今年兩會(huì)期間接受媒體采訪時(shí)表示，我國房地產(chǎn)稅不能簡單照搬美國“普遍征收”的模式，見一平方米就征一平方米，這種方式不適合中國。別的不說，體制內(nèi)的人都受不了。而應(yīng)該落在有支付能力、比較富裕的人頭上，堅(jiān)持“調(diào)節(jié)高端”原則。在這種思路下，他認(rèn)為可以按照兩個(gè)技術(shù)路線來征收：一條路線是按照家庭擁有的房屋套數(shù)，第一套房不征稅；另一條路線是按人均面積，不管是多少套房，扣除一定的人均面積后再征稅。賈康同時(shí)還表示，房地產(chǎn)稅按套征收的可能性更大。

賈康雖已從財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長位子上卸任，但因?yàn)槠涔ぷ鞅尘暗脑?，他一直被認(rèn)為是最近幾年在房地產(chǎn)稅方面最為接近官方態(tài)度的學(xué)者。因此他此番做出“按套征收可能性大”表述，被人認(rèn)為具有較強(qiáng)的指向性。

按套征稅惹爭議

對(duì)于賈康提出的“按套征稅”的說法，外界存在較大的爭議。

爭議的核心是什么呢？稅法專家解釋認(rèn)為其實(shí)是免征部分。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建告訴本刊記者，對(duì)于外界討論的關(guān)于房地產(chǎn)稅征收方式，其前提是默認(rèn)存在免征部分，所以才產(chǎn)生“按套”還是“按面積”的爭論。

“按套征稅”的提法并非完全沒有道理。賈康認(rèn)為“按套征稅”方式更符合國情，因?yàn)榭紤]到部分體制內(nèi)人員的承受能力，他們收入不高，如果是按面積征收，這部分人員肯定接受不了，因此必須要考慮給予相應(yīng)的免征部分。胡怡建同時(shí)認(rèn)為，還有部分離退休人員，工資收入不高，而早期購置的房產(chǎn)已經(jīng)大幅升值，從而導(dǎo)致這部分人群同樣也面臨“養(yǎng)房難”的問題。

但問題在于，按套征收又會(huì)面臨單套面積大小不一的尷尬情形，因此這種方式存在不合理的地方。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴本刊記者，這是因?yàn)槊刻鬃≌娣e不盡相同，有的只有七八十平方米，而有的則超過140平方米，屬于“豪宅”，都按同等方式征稅，顯然不太合適。

因此從某種程度上來說，按面積征收更為合理，但也存在一定的缺陷。胡怡建表示，而如果單純按照面積來征收，那么城市核心地段與郊區(qū)偏遠(yuǎn)區(qū)域的住宅，又如何確定其征稅金額呢？如果兩者都按照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來納稅，那么對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域的住宅持有者而言，顯然是不能接受的。

面積是重要標(biāo)準(zhǔn)

在不久的將來，住房子要繳稅，這將成為所有人需共同面對(duì)的問題。那么，房地產(chǎn)稅到底如何征收才更為合理？

當(dāng)?shù)弥锌赡芤_征房地產(chǎn)稅之后，有網(wǎng)友發(fā)出這樣的感嘆，“現(xiàn)在面對(duì)高房價(jià)，我買不起房；等我攢夠了錢買房了，又要開征房地產(chǎn)稅，說不定又養(yǎng)不起房了。”這位網(wǎng)友的擔(dān)憂并非杞人憂天，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅一旦開征，肯定會(huì)增加房產(chǎn)持有成本。從某種程度上說，房地產(chǎn)稅與物業(yè)管理費(fèi)有些類似，“住房子就要交物業(yè)管理費(fèi)，同樣也要繳稅，這是一個(gè)道理。”胡怡建說。作為一個(gè)早就存在但一直沒有實(shí)施的稅種，老百姓多少還是有些不太適應(yīng)。

如果按照國外的做法，是面向所有住房征收，也就是說，只要擁有住宅，就必須繳納房地產(chǎn)稅。但我國國情與國外成熟市場有別，比如前文中提到的部分收入較低的公務(wù)員為福利分房，部分收入很低的離退休人員面對(duì)高房價(jià)難以承受稅負(fù)的情形，因此在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)該會(huì)給予基礎(chǔ)用房免征的優(yōu)惠措施。

出于這種考量，那么應(yīng)該如何征稅呢？胡怡建表示，房地產(chǎn)稅的征收依據(jù)應(yīng)該是按照評(píng)估價(jià)來進(jìn)行征收。在此基礎(chǔ)上，到底是“按套”還是“按面積”？而按照此前上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)做法來看，專家認(rèn)為民眾普遍接受的方式是“按面積”。

其具體做法為，由公立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后在扣除相應(yīng)免征部分之后部分實(shí)行征稅。以上海一個(gè)三口之家為例，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，至2014年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.1平方米，那么可認(rèn)定該家庭基礎(chǔ)住宅面積為105.3平方米，如果家庭擁有住房面積超出該數(shù)值，則超出部分的應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅。

專家同時(shí)認(rèn)為，在對(duì)住宅征稅時(shí)，還有一些問題需要厘清，比如是否存在重復(fù)征稅的嫌疑。胡怡建表示，房地產(chǎn)稅開征之后，是否還需要繼續(xù)征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，是否還需要保留土地開發(fā)環(huán)節(jié)的土地增值稅，該稅種雖然是面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的，但最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者。“在制度設(shè)計(jì)過程中，需要認(rèn)真考慮多稅種、多環(huán)節(jié)、多次征收是否合理的問題。”他說。

還有一個(gè)關(guān)鍵問題是，房屋價(jià)格如何合理確定？因?yàn)檫@涉及到房產(chǎn)持有人養(yǎng)房成本問題。胡怡建分析指出，就目前市場行情而言，房價(jià)虛高，如果按照市場價(jià)納稅，對(duì)于自住家庭來說顯然并不合理。所以如何建立合理的納稅標(biāo)準(zhǔn)，也是國家在立法過程中需要認(rèn)真面對(duì)的核心問題之一。