樓市新政是對反周期政策的再修正

所謂樓市新政并不新，只是對過去反周期政策的再修正，讓政策回歸到應有尺度上。政策回歸了常態(tài)，對房地產(chǎn)市場和房價的未來，民眾也才能保持常態(tài)之心。

繼兩部委出臺土地新政后，3月30日，央行、財政部等部委再出樓市新政。央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個人住房貸款政策，對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，二套房個貸首付比例調(diào)整為不低于40%；財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布消息，從2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

樓市新政迭出，意味著房地產(chǎn)市場“松綁”。政策面的這種轉(zhuǎn)變，與宏觀面的經(jīng)濟形勢不無關(guān)聯(lián)。應對經(jīng)濟下行壓力，是當前經(jīng)濟的重心之一，房地產(chǎn)不可能置身事外。作為牽動許多行業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場能保持一定溫度，相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)就能保持一定景氣度，從而帶動經(jīng)濟增長。這應是新政頻出的背景。

當然，對于普通民眾來說，更關(guān)心的問題是在政策面走向?qū)捤珊?，是否會改變市場業(yè)已形成的預期，導致房價也隨之擺脫頹勢，重新進入制造泡沫的周期中。過去的樓市調(diào)控史上，這樣的循環(huán)曾反復上演。

這次，“調(diào)控循環(huán)”還會重演嗎？可以通過比較得出結(jié)論。2008年12月，為應對金融危機壓力，出臺了人均住房面積低于當?shù)仄骄秸叨追抠J放寬的政策，各地二套房貸比照首套房執(zhí)行；2010年初，二套房個貸首付比例收緊，要求不得低于40%；之后，二套房個貸首付比例又調(diào)高到不得低于50%，各商業(yè)銀行取消了二套房貸款優(yōu)惠。與二套房貸的調(diào)整曲線一致，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策也屢經(jīng)調(diào)整。2008年，個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅的免征時限從五年降低到兩年；2010年，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅；2011年起，個人購買不足5年的普通住房對外銷售的，也開始全額征收營業(yè)稅。然而，頻繁的調(diào)整并沒有帶來預期效果，這兩項政策2010年收緊后，房價仍然持續(xù)上漲。這證明，僅是這兩項政策調(diào)整，不能構(gòu)成房價上漲的充分條件，相反，政策變動過于頻繁、過于工具化使用，加之流動性寬松，會打亂市場預期，導致房價飆升。

二套房個貸首付比例和個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的調(diào)整歷史，為此次調(diào)整的政策效應提供了判斷依據(jù)。首先，現(xiàn)在不具備流動性泛濫的基礎(chǔ)，穩(wěn)健貨幣政策沒有變。其次，政策調(diào)整頻率遠低于過去，不致顛覆市場預期。因此，對房價的刺激不會大。

實際上，所謂樓市新政并不新，只是對過去反周期政策的再修正，讓政策回歸到應有尺度上。既不妖魔化房地產(chǎn)市場，也不無限拔高房地產(chǎn)的作用，本就是政策應有的常態(tài)。政策回歸了常態(tài)，對房地產(chǎn)市場和房價的未來，民眾也才能保持常態(tài)之心。