房屋工程管理實務復習資料（六）

　　建設工程合同管理實務

　　工程項目招投標

　　建設工程招投標中，要約邀請是招標人的招標公告或投標邀請書；要約是投標人提交的投標文件；承諾是招標人發(fā)出的中標通知書。

　　招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　依法招標的條件：招標人已經(jīng)依法成立；初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；有相應資金或資金來源已經(jīng)落實；有招標所需的設計圖紙及技術資料。（《工程建設項目施工招標投標辦法》）

　　建設單位自行招標應具備的條件：①建設單位必須是法人或依法成立的其他組織；②有與招標工程相適應的工程技術、管理人員；③有組織編制招標文件的能力；④有審查投標單位資質(zhì)的能力；⑤有組織評標、開標、定標的能力。

　　招標程序：①組織招標機構(gòu)；②確定招標方式和發(fā)布招標信息；③投標申請人資格審查；④招標文件編制與發(fā)放；⑤編制標底；⑥踏勘現(xiàn)場與答疑；⑦接收投標文件；⑧開標、評標；⑨發(fā)出中標通知書；⑩簽訂合同。

　　資格預審的內(nèi)容：招標人對投標單位進行資格預審應包括以下內(nèi)容：①投標單位組織與機構(gòu)和企業(yè)概況；②近3年完成工程情況；③目前正在履行的合同情況；④資源方面如財務狀況、管理人員情況、勞動力和施工機械設備方面的情況；⑤其他方面的情況（如受獎或處罰）。

　　資格預審審查投標人是否符合以下條件：①具有獨立簽訂合同的能力；②具有圓滿履行合同的能力（技術、經(jīng)驗、人員、資源等）；③以往有承擔類似工程的業(yè)績；④沒有被責令停業(yè)，財產(chǎn)接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)；⑤最近3年沒有騙標和嚴重違法、違約被處罰的行為。

　　招標文件的內(nèi)容：投標邀請書（或招標公告）；投標須知；設計文件（設計圖紙）與技術條件（條款）；采用工程量清單招標的提供工程量清單；投標函（文件）的格式與附錄；擬簽訂合同的主要條款；要求投標申請人提交的其他資料。

　　招標公告或者投標邀請書內(nèi)容：招標人的名稱和地址；招標項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標項目的實施地點和工期；獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間；對招標文件或者資格預審文件收取的費用；對投標人的資質(zhì)等級的要求。

　　投標須知內(nèi)容：工程概況，招標范圍；資格審查條件；工程資金來源或落實情況（銀行證明）；標段劃分；工期要求；質(zhì)量標準；現(xiàn)場踏戡和答疑安排；投標文件編制、提交、修改、撤回的要求；投標報價要求；投標有效期；開標時間和地點；評標方法和標準等。

　　必須進行招標的項目：①大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；②全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；③使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。

　　公開招標的項目：①國務院發(fā)展計劃部門確定的國家重點建設項目和②各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點建設項目，以及③全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的工程建設項目，應當公開招標。（《工程建設項目施工招標投標辦法》發(fā)改委2003年30號文件）

　　邀請招標的條件：有下列情形，經(jīng)批準可以邀請招標：①項目技術復雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可以選擇的。②受自然地域或環(huán)境條件限制的。③涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災，適宜招標但不宜公開招標的。④擬公開招標的費用與項目價值相比不值得的。⑤法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的。

　　可以不進行施工招標的條件：①涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災而不適宜招標的；②屬于利用扶貧資金實行以工代賑需要使用農(nóng)民工的；③施工主要技術采用特定的專利或者專有技術的；④施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級符合工程要求的；⑤在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標人仍具備承包能力的；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　投標決策的內(nèi)容：①針對招標項目決定是否投標；②若投標，投什么性質(zhì)的標（如投風險標、保險標、盈利標、保本標還是虧損標）；③投標的策略與技巧（如投標報價的方法）。

　　投標技巧：通常有①不平衡報價。工程項目中子項目的報價之間調(diào)整，不影響總報價的方法，為實現(xiàn)以后工程量變更得利。②零星用工的稍高報價。③多方案報價（增加建議方案法），采取吸引業(yè)主修改合同、修改原設計方案的多方案報價。④突然降價法（突然襲擊法）。用于對付投標對手。⑤低投標報價奪標法。⑥聯(lián)合保證投標法（實力不足時使用）。

　　投標報價常用的方法：①擴大標價法；②開口升級報價法；③多方案報價法；④突然襲擊法。

　　投標文件編制步驟：①組織投標班子，確定投標文件編制人員。②仔細閱讀投票須知、投標書附件等各個投標文件。③結(jié)合現(xiàn)場踏勘和投標預備會的結(jié)果，進一步分析招標文件。④校核招標文件中的工程量清單。⑤根據(jù)工程類型編制施工規(guī)劃或施工組織設計。⑥根據(jù)工程價格構(gòu)成進行工程估價，確定利潤方針，計算和確定報價。⑦形成投標文件，進行投標擔保。

　　投標文件的內(nèi)容：投標函、投標報價、施工組織設計、商務和技術偏差表。（投標函、經(jīng)濟標、技術標、商務標。）

　　施工項目招標的程序：略

　　中標條件：①能夠最大限度滿足招標文件中規(guī)定的綜合評價標準；②在能夠滿足招標文件實質(zhì)性要求的條件下，經(jīng)評審投標報價最低（低于成本除外）。

　　評標標準（投標單位對比）主要內(nèi)容：①投標報價合理；②建設工期適當；③施工方案先進可行；④企業(yè)質(zhì)量業(yè)績充分，社會信譽良好。

　　廢標的條件：①逾期送達或未送達指定地點的。②未按招標文件要求密封的。③無單位蓋章并無法定代表人簽字或蓋章的。④未按規(guī)定格式填寫，內(nèi)容不全或關鍵字跡模糊、無法辨認的。⑤投標人遞交兩份或多份投標文件，或在一份投標文件中對同一招標項目報有兩個或多個報價，且未聲明哪一個有效的（按招標文件提供備選標的除外）。⑥投標人名稱或組織機構(gòu)與資格預審不一致的。⑦未按招標文件要求提交投標保證金的。⑧聯(lián)合體投標未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議的。

　　招標人與投標人串通的行為一般有以下：①招標人在開標前開啟投標文件，并將投標情況告訴其他投標人或者協(xié)助投標人撤換投標文件，更改標價的。②招標人向投標人泄露標底的。③招標人與投標人商定，投標時壓低或抬高標價，中標后再給投標人或招標人額外補償?shù)?。④招標人預先內(nèi)定中標人的。⑤其他串通投標的行為。

　　建筑工程施工合同（必須閱讀示范文本）

　　合同管理的中心任務：利用合同的正當手段防范風險，維護自身的正當利益，并獲得盡可能多的利潤。

　　施工合同的類型：固定價格合同、可調(diào)價格合同、成本加酬金合同三種。

　　合同爭議解決的途徑：協(xié)商和解；有關部門調(diào)解；按合同約定的仲裁條款申請仲裁；向有管轄權的法院起訴。

　　變更合同價款的調(diào)整原則與方法：①合同中已有適用于變更工程單位的，按已有的單價計算變更合同價款；②合同中只有類似于變更工程單價的，可以參照來確定變更合同價款；③沒有上述單價的，由承包方提出相應價格，由監(jiān)理工程師確認后執(zhí)行。

　　確定變更價款的程序：2個14天。（提出報告、確認。）

　　施工索賠成立的條件：合同當事人一方向另一方提出索賠時，要有正當?shù)乃髻r理由，且有索賠事件發(fā)生時的證據(jù)。

　　承包商的索賠要求成立的4個條件：①與合同相比較，已造成了實際的額外費用或工期損失；②造成費用增加或工期損失的原因不屬于承包商的行為責任；③造成費用增加或工期損失不屬于承包商應承擔的風險；④承包商在事件發(fā)生后規(guī)定的時間內(nèi)提交了索賠意向通知書和索賠報告。（注意3個28天?。?/p>

　　承包商索賠文件：索賠信（索賠通知）（致業(yè)主的索賠信函，提出的索賠要求）、索賠報告（提出索賠事實的內(nèi)容，引用文件說明索賠的合理與合法性，提出索賠費用計算根據(jù)及要求賠償金額）、詳細計算式與證據(jù)（索賠費用計算書及索賠證據(jù)復制件）。

　　索賠依據(jù)：①合同文件；②法律、法規(guī)、標準；③索賠的證據(jù)。

　　索賠證據(jù)：可做為索賠證據(jù)的內(nèi)容很多，一般如：招標文件、合同文件、工程變更文件、設計與變更文件、工程簽證、工程付款證據(jù)、往來信函、會議記要、施工方案、施工記錄、干擾事件證據(jù)、意外事件證據(jù)、工程驗收報告與鑒定報告、核算資料、現(xiàn)場照片或錄像證據(jù)、國家規(guī)定等。

　　索賠費用的計算方法：①實際費用法；②總費用法；③修正總費用法。

　　關于施工合同中工程變更（2個14天）、索賠（3個28天）內(nèi)容詳見示范文本。

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