任志強(qiáng)：城鎮(zhèn)化水平?jīng)Q定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件

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華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)

眾所周知，任志強(qiáng)在行業(yè)內(nèi)一直有著“樓市預(yù)言帝”的稱號(hào)，在近20年的房地產(chǎn)浪潮中，他既是親歷者，也是引領(lǐng)者。12月11日下午，“任大炮”任志強(qiáng)來(lái)成都參加“2014商業(yè)地產(chǎn)論壇”時(shí)做了一次演講，重點(diǎn)論道“商業(yè)地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系”，這是他卸任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)后的首次出場(chǎng)論道。

當(dāng)下究竟是買商業(yè)地產(chǎn)好還是住宅好?

任志強(qiáng)拋出了一個(gè)疑問(wèn)，當(dāng)下究竟是買商業(yè)地產(chǎn)好還是住宅好?

任志強(qiáng)表示，思考這個(gè)問(wèn)題之前，首先得調(diào)研該城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是多少，或者第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度是多少。“在經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，服務(wù)業(yè)發(fā)展快的條件下，那么投資商業(yè)地產(chǎn)要好于住宅。”

今年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭還是不錯(cuò)的。任志強(qiáng)表示，2014年1-9月商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)始終處于一個(gè)較高增長(zhǎng)地位，“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資分別同比上漲23.4%和23.8%，增速較1-9月加快，明顯跑贏住宅開(kāi)發(fā)的11.1%增速。”

而究其原因，任志強(qiáng)認(rèn)為這是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，“‘9·30’政策算是一個(gè)分水嶺，住宅市場(chǎng)逐漸回暖，商業(yè)地產(chǎn)的投資當(dāng)然會(huì)被適當(dāng)壓縮。”

城鎮(zhèn)化率決定商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的具體條件

商業(yè)地產(chǎn)今年發(fā)展勢(shì)頭較好，但是也受許多因素的影響。任志強(qiáng)講了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快慢與城鎮(zhèn)化率高低的關(guān)系，“通過(guò)對(duì)很多國(guó)家的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在所有城市的發(fā)展過(guò)程中，城鎮(zhèn)化率在30%以下的時(shí)候，正是房?jī)r(jià)低速增長(zhǎng)的時(shí)候。但是，當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%-70%的時(shí)候，房?jī)r(jià)便處于一個(gè)加速增長(zhǎng)的過(guò)程中。而中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率是53點(diǎn)幾，正好處于房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。”

同時(shí)，任志強(qiáng)認(rèn)為城鎮(zhèn)化率水平?jīng)Q定了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，而第三產(chǎn)業(yè)中商業(yè)占了非常大的比重。

因此，他表示城鎮(zhèn)化和商業(yè)地產(chǎn)兩者間應(yīng)該是“城鎮(zhèn)化水平?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件”這樣一種關(guān)系，“市場(chǎng)看好城鎮(zhèn)化帶來(lái)的利好，城市化或?qū)⒏谥匾虡I(yè)中心和城市的發(fā)展。”

任志強(qiáng)還用數(shù)據(jù)分析了四川的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件。“四川的城鎮(zhèn)化率是43.53%，低于全國(guó)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明四川仍是以農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展為主的經(jīng)濟(jì)狀況，進(jìn)而說(shuō)明其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目前處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段。”

發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)要考慮互聯(lián)網(wǎng)的影響

城鎮(zhèn)化率決定了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的具體條件，在如今互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，任志強(qiáng)也講到了商業(yè)地產(chǎn)該如何發(fā)展的問(wèn)題，他認(rèn)為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮互聯(lián)網(wǎng)的影響。“今天我們有谷歌和百度，但是明天可能就會(huì)有一些新的東西替代他，變成我們沒(méi)有想象到的一些東西，而如果要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)，就不得不考慮互聯(lián)網(wǎng)未來(lái)發(fā)展過(guò)程中的影響。所以高科技可能會(huì)顛覆我們所有的思維，如果你不用互聯(lián)網(wǎng)，也許你就會(huì)成為失敗者。最初你可能處在價(jià)值鏈的上游，但是隨之你就可能會(huì)處在價(jià)值鏈的下游。”

事實(shí)也的確如此，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，房地產(chǎn)上下游企業(yè)將沒(méi)有“笨錢”可掙，各大品牌房企都在探索與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合謀創(chuàng)新共發(fā)展的道路：介紹互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代組織模式的《失控》一書被萬(wàn)科掌門人郁亮奉為圣經(jīng);華潤(rùn)置地的商業(yè)品牌華潤(rùn)萬(wàn)家開(kāi)啟樂(lè)購(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)雙融合的戰(zhàn)略;碧桂園與淘寶京東合作;世茂研發(fā)四款app，玩轉(zhuǎn)社區(qū)O2O;遠(yuǎn)洋攜手京東互聯(lián)網(wǎng)試水房產(chǎn)眾籌......

“如果我們開(kāi)發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)都把互聯(lián)網(wǎng)帶給人們的影響考慮到了，從為消費(fèi)者解決問(wèn)題的角度出發(fā)，也許你就能獲得更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)。”任志強(qiáng)以這樣一句話結(jié)束了此次演講。