開發(fā)商變相融資暗藏風險

以往不招開發(fā)商待見的團購，如今成了他們回籠資金的重要手段。

盡管樓市已透出陣陣暖意，但經(jīng)歷了寒冬的眾多開發(fā)商仍然難以露出輕松的笑容，2008年初以來樓市下行造成的“錢緊”，依然是開發(fā)商心中的最痛，加速回籠資金成了他們療傷的最好慰藉。

近一時期，曾經(jīng)不招開發(fā)商待見的“團購”重襲長春，不過這一次的團購潮與樓市火爆時有著很大的不同。以往團購由購房者主導，此次卻是開發(fā)商主動參與；以往沒有多大折扣，眼下的團購房動輒低于市場價幾百、上千元，甚至比經(jīng)濟適用房還便宜。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，團購房的確給購房者帶來了實惠，但是開發(fā)商正把團購從促銷變?yōu)槿谫Y手段，引發(fā)的風險不容忽視。

從“不作響應”到“主動參與”

團購，顧名思義是“集體購房，集體砍價”。據(jù)了解，團購在最初產(chǎn)生時，通常采取市場化操作方式，買家通過中介組織，把散戶捆綁在一起，共同向開發(fā)商叫板；或者是某一類認同感較強的群體，通過網(wǎng)絡或其他平臺自發(fā)組織起來，與開發(fā)商“砍價”。

2007年長春房地產(chǎn)市場火爆之時，一些購房者曾經(jīng)組織起來，試圖通過團購這種批發(fā)形式以優(yōu)惠價購房，但是很少能得到開發(fā)商響應。從去年下半年開始，長春市場團購漸漸又熱了起來，條件也十分優(yōu)惠。長春市購房者肖女士2007年10月看中的一個樓盤，10人以下不接受團購，到了2009年初，三五個人都可成“團”，甚至一個人也可以團購，團購的折扣也從過去的每平方米50元優(yōu)惠到了300元。不少開發(fā)商不待購房者要求，主動參與團購，甚至主動上門給一些大的單位提供團購。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，長春團購形式大致有三種：一種是由媒體或是中介機構(gòu)組織的購房團，集體與開發(fā)商砍價；另一種是單位出面組織與開發(fā)商洽談的團購，開發(fā)商負責拿地，單位負責組織職工拿錢；還有一種是單位以某種方式取得一塊土地，委托開發(fā)商定向開發(fā)，類似“集資建房”。

無論哪一種形式的團購，核心都是一場價格血拼。今年3月初，榮旺天下剛剛打出2500元/平方米的團購價，華大·天朗國際緊接著打出了2340元至2375元的團購宣傳廣告。而一些單位組織的團購，價格更低。據(jù)了解，長春市綠園區(qū)政府團購房初步定價，多層均價2180元，高層2300元/平方米；寬城區(qū)政府團購房均價為2000元/平方米；號稱“長春市工商局”團購房的萬嘉花園均價更低，1770至1970元/平方米，還是漲了200元以后的價格。而長春市2008年底商品住宅均價3200元/平方米，經(jīng)濟適用房均價2150元/平方米。

由促銷工具成融資手段

“團購對我們來說是籌集工程啟動款，也是在賣血。”長春市某項目開發(fā)商表示。該項目建設(shè)成本預計在每平方米3850元至4200元之間，團購價是3850元/平方米，而該項目周邊的商品房已經(jīng)賣到了7000至8000元左右。團購的條件是一次性交齊房款。

“之所以做團購，就是為了快速回籠資金，確保工程進度。等到工程建設(shè)到一定程度后，絕對不會是這個價格。”該項目開發(fā)商說。

據(jù)了解，自去年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象后，長春很多開發(fā)商資金鏈緊張，無法開工，團購開始成為開發(fā)商融資的重要手段。

“開發(fā)商很難從銀行貸到款，但是個人從銀行貸款比較容易，團購能讓開發(fā)商拿購房者的錢去蓋房子，還可以省去銀行利息。”一位團購的組織者說。

不過，消費者在享受團購實惠的同時，也體會到了實實在在的風險。

長春市萬嘉花園去年底曾經(jīng)出現(xiàn)過大規(guī)模的團購糾紛，因開發(fā)商推遲交房、更改規(guī)劃、漲價等原因，上百人到長春市政府上訪，最后由長春市政府強力協(xié)調(diào)，風波才得以平息。長春某花園小區(qū)的57戶團購者去年交了1500多萬元的團購款，至今沒有看到房子，也沒有要回房款。

業(yè)內(nèi)人士認為，團購房的性質(zhì)決定了它有一定的購買和投資價值，但是由于有些團購房屬于非正規(guī)的開發(fā)商融資手段，因此團購增加了很多風險。一是開發(fā)商能否按承諾兌現(xiàn)的問題，團購畢竟是開發(fā)商的前期募資，后期決定項目成功與否的因素還有很多，所以團購的風險一直存在。二是團購房的質(zhì)量很難保證，因為團購是開發(fā)商前期募集資金的手段，開發(fā)商在犧牲自有利潤的時候，在建筑質(zhì)量上難免打些折扣。三是轉(zhuǎn)讓問題，有的開發(fā)商為了避免團購房影響小區(qū)正規(guī)商品房銷售，通常會在一定時期內(nèi)控制團購房轉(zhuǎn)讓。

對房地產(chǎn)市場影響有待觀察

長春市政府去年12月1日出臺了促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的22條新政，其中有一條就是鼓勵單位團購。長春市政府副秘書長徐毅夫表示，政府希望通過集體購房的方式，給購房者更多的實惠，借此擴大內(nèi)需，拉動消費。

從房地產(chǎn)市場反響看，團購確實對交易量上升起到了促進作用。今年2、3月份，長春商品住宅交易同比有所上升，被認為主要是特惠和低價房拉動的結(jié)果。此外，團購房在某種程度上對房價上漲也是一種牽制。某區(qū)域推出團購房后，周邊商品房馬上降價跟進。團購也部分解決了開發(fā)商資金緊張的現(xiàn)狀，使工程得以開工。

但是，也有人擔心，大量團購房上市會沖擊正常商品房市場。據(jù)長春房地產(chǎn)報統(tǒng)計，今年長春房地產(chǎn)市場僅去年結(jié)轉(zhuǎn)和今年上市的現(xiàn)房就有500萬平方米，加上新上市的期房，庫存壓力很大。長春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺認為，長春市商品房價格本身并不是很高，團購房又分流了一部分客戶，對商品房銷售肯定是一個沖擊，會造成空置面積增加，并加劇炒房現(xiàn)象。

長春市在團購房問題上曾有過教訓。2003年前，長春房地產(chǎn)市場上曾充斥大量以團購名義建設(shè)的單位集資房，比例最高時達30%至40%。這些集資房面積較大，違反了國家有關(guān)集資建房的規(guī)定，引起老百姓不滿，也干擾了房地產(chǎn)市場的正常秩序，結(jié)果是該市房地產(chǎn)市場長期低迷，房價甚至出現(xiàn)負增長，開發(fā)商紛紛撤走，沒有團購資格的普通百姓也沒有從中得到多少實惠。長春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機關(guān)集資建房。此后，團購在長春越來越少。當?shù)胤康禺a(chǎn)市場投資增加、交易活躍，很快就呈現(xiàn)繁榮景象，但是同時房價也有了較大幅度增長。

長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，此次團購潮，對房地產(chǎn)市場的究竟有何影響仍有待觀察，但是團購由促銷變?yōu)槿谫Y手段，引發(fā)的風險不容忽視，建議相關(guān)部門加強監(jiān)管，對團購市場進行規(guī)范，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。