2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)分析（6）

　　要列出公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)。

　?。ㄒ唬?開發(fā)完成后的價(jià)值：

　　1、 用于銷售：（1）采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)；

　?。?） 市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取。

　　2、用于出租營(yíng)業(yè)：預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收入，再用收益法求取。

　?。ǘ?后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)（7項(xiàng)；同成本法）：

　　1、后續(xù)開發(fā)成本； 2、管理費(fèi)（以前者為基數(shù)）； 3、銷售費(fèi)用（以售價(jià)為基數(shù)）；

　　4、投資利息（1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計(jì)息次計(jì)算；以上3者為基數(shù)）；

　　5、銷售稅費(fèi)（以售價(jià)為基數(shù)）； 6、開發(fā)利潤(rùn)；

　　7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)（買方繳納的契稅、手續(xù)費(fèi)等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)）。

　　（三）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（特別注意?。?/p>

　　開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　開發(fā)期

　　用于銷售 前（準(zhǔn)備）期 建造期

　　經(jīng)營(yíng)（銷售）期

　　用于出租營(yíng)業(yè)自用 前（準(zhǔn)備）期 建造期 經(jīng)（運(yùn)）營(yíng)期

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn) 開始建造日 開始銷售日 竣工驗(yàn)收日 銷售完成日 經(jīng)營(yíng)結(jié)束日

　?。ㄋ模﹤鹘y(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷售，計(jì)息期到開發(fā)完成時(shí)止，根據(jù)以上各項(xiàng)計(jì)算后直接相加減。

　　資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計(jì)息期按開發(fā)期全計(jì)。

　　資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計(jì)息期減半計(jì)，期外全計(jì)。

　?。ㄎ澹┈F(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價(jià)值和各項(xiàng)成本、費(fèi)用先折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在相加減；

　　資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計(jì)，期外全計(jì)。

　　折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤(rùn)率，不在單獨(dú)計(jì)算。

　　現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，除了上面列舉的，還有許多。例如：

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要的估價(jià)服務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究到開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)為投資估算、收入預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)定價(jià)等提供參考依據(jù)。

　?。?）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿需要的估價(jià)服務(wù)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（過(guò)去稱為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)出讓合同、出讓合同）約定的土地使用期限屆滿，土地使用者按要求向出讓人提交續(xù)期申請(qǐng)書，出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費(fèi)。確定該土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費(fèi)的金額，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。土地出讓期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回，但地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可能按出讓合同約定，由出讓人收回，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。確定該地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，也需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　?。?）辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)服務(wù)。

　?。?）房地產(chǎn)證券化需要的估價(jià)服務(wù)，包括房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，通常簡(jiǎn)稱REITs）中大量需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　?。?）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

　　（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例。

　?。?）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　（4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%.

　　（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。

　?。?）可比實(shí)例不符合條件。

　?。?）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

　?。?）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。

　?。?）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。

　?。?0）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

　?。?1）間接比較與直接比較混淆不清。

　?。?2）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。

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